Voorspelbaarheid is cruciaal

Welke ambities heeft MorgenWonen voor de komende tien jaar? En: hoe zal de markt zich ontwikkelen? Directeur Martin Flint is optimistisch: industriële bouw wordt de norm en MorgenWonen de bouwstandaard. “Wij zijn klaar om te groeien.”

Tien jaar geleden nog pionier, inmiddels uitgegroeid tot volwassen bedrijf. Maar achteroverleunen is er niet bij voor MorgenWonen. “Als je ziet hoe de markt zich de komende jaren gaat ontwikkelen, moeten we mee”, zegt directeur Martin Flint. MorgenWonen gaat volgens hem daarom een nieuwe fase in. “De eerste paar jaar waren we echt een startup: we deden alles zelf, hadden drie woningtypen en maar één type opdrachtgever, de belegger. De afgelopen twee jaar hebben we ons gerealiseerd dat we moeten doorpakken. Dat is gelukt: we hebben inmiddels achttien woningtypen en werken ook voor woningcorporaties en particuliere kopers. Daarnaast trekken we veel meer op met andere werkmaatschappijen binnen VolkerWessels. Door al die stappen zijn we klaar om de komende tien jaar verder te groeien.”

Industrialisatie onvermijdelijk
Groei is nodig om de vraag bij te kunnen benen. Er zijn volgens Flint verschillende ontwikkelingen die de markt de komende jaren ‘richting industriële woningbouw duwen’. “De bouwopgave is enorm en het tempo van de traditionele bouw te laag. Het tekort aan bouwpersoneel en de stijgende kosten van bouwmaterialen maken industrialisatie bijna onvermijdelijk. Daarnaast speelt regelgeving een belangrijke rol. De nieuwe wet Kwaliteitsborging verplicht bouwondernemingen om hun product door externen te laten toetsen. Dat is bij industriële bouw hartstikke simpel. Alle documentatie bij de woningen is vóór productie al gecontroleerd en ligt op de plank. Ook de strengere stikstofnormen zijn in ons voordeel. Industrieel bouwen zorgt voor een veel lagere uitstoot. Onze bouwplaats is nagenoeg emissieloos. Verder is industrieel bouwen ook in andere opzichten veel duurzamer dan traditionele bouw. Het levert minder afval op en zorgt lokaal voor minder overlast. Er rijden een paar vrachtwagens om de woning aan te voeren. Dat gebeurt allemaal precies volgens planning zodat we dit ook goed met omwonenden kunnen communiceren. Vervolgens wordt met een elektrische kraan zonder al te veel geluid, de woning geplaatst.”

Flint verwacht dat over tien jaar zo’n 70 procent van de woningen industrieel wordt gebouwd. “Waarom zou je nog traditioneel bouwen?”, vraagt hij zich af. “Omdat een klant afwijkende wensen heeft? Als je heel eerlijk kijkt naar de huidige bouw, zie je niet zoveel afwijkingen. Wij kunnen met achttien woningtypen en veel variatie binnen de typen, nu al een groot deel van de markt bedienen. Bovendien staat ons portfolio niet stil. Als wij voldoende ervaring hebben opgedaan met onze huidige woningtypen, zullen we het aanbod weer doorontwikkelen. Uiteindelijk zullen alleen bijzondere vrijstaande woningen en appartementenblokken die op een gekke locatie staan nog op de traditionele manier gebouwd worden.”

Zaaien en oogsten
Ondertussen is de nieuwe fase van groei al voorzichtig begonnen voor MorgenWonen. Volgend jaar wordt de productie verdubbeld naar 400 woningen per jaar en gaat een tweede uitvoeringsteam aan het werk. Dat is nog niet waar het bedrijf wil zijn. De ambitie is om elk jaar 2.000 jaar woningen af te leveren. “We zijn nu aan het zaaien om over een paar jaar te kunnen oogsten”, zegt Flint. “In de bouw zijn relaties heel belangrijk. Elkaar kennen, het product kennen. Het kopen van een woning of meerdere woningen is voor elke klant een grote beslissing. Onbekendheid met industriële bouw maakt dat particulieren, maar ook beleggers en corporaties eerst voorzichtig zijn. Zij zullen de risico’s drie keer afwegen voordat ze met ons in zee gaan. Wij moeten onze methodiek daarom goed uitleggen, maar ook begrijpen waar opdrachtgevers tegenaanlopen.”

Flint verwacht groei van alle drie typen opdrachtgevers, de beleggers en woningcorporaties voorop. Ook de interne samenwerking met andere werkmaatschappijen binnen VolkerWessels biedt kansen. Flint: “Beleggers zien MorgenWonen inmiddels als een goed verhuurbaar en onderhoudsarm product. Corporaties willen betaalbare woningen op een duurzame manier laten bouwen. Die wens kun je heel goed invullen met industriële bouw. Tegelijk zien we deze klantgroep hier heel erg mee worstelen. Van oudsher hebben corporaties vaak een uitgebreid programma van eisen. Dan vragen ze een aannemer bijvoorbeeld om de woningen te voorzien van bepaalde binnendeuren, omdat ze daar toevallig veel reservevoorraad van hebben. Als je met zo’n programma van eisen komt, wordt industriële bouw lastig. Eerlijk is eerlijk, we hebben tot nu toe relatief weinig woningen voor corporaties gebouwd. Maar we zien wel dat industriële bouw binnen corporatieland momentum krijgt. Wat ik heel mooi vind, is dat er bij de corporaties waar wij voor het eerst voor bouwen, ontzettend veel enthousiasme ontstaat. Men ziet dat er in recordtempo een kwalitatief goede woning wordt gerealiseerd. Om hun reactie te zien, is heel gaaf.”

Grillige woningmarkt
De bouwopgave mag enorm zijn, de woningmarkt is ook vaak grillig. Een stijging van de rente kan de beleggingsmarkt doen instorten. Bovendien kennen projecten soms lange doorlooptijden als gevolg van stroperige vergunningsprocessen en bezwaarprocedures van omwonenden. De grootste uitdaging voor MorgenWonen is dan ook om in een veranderlijke markt te zorgen voor een continue bezettingsgraad van de fabrieken. “Onze fabrieken moet blijven draaien, onze uitvoeringsteams moeten aan het werk zijn”, zegt Flint. “Een constante flow in de productie lukt alleen door heel goed te plannen. Het voordeel van de woningmarkt is dat je relatief veel tijd hebt om op zaken te anticiperen. Als er meer of minder productiecapaciteit wordt gevraagd, hebben we ongeveer een jaar om daarop te reageren. Let wel: die tijd hebben we alleen door er bovenop te zitten. Met andere woorden: goed inschatten waar de markt naartoe gaat en de productie daarop aanpassen. Voorspelbaarheid is cruciaal. Door ons eigen proces goed te kennen, maar ook dat van de opdrachtgevers, zijn we daar de afgelopen jaren steeds beter in geworden.”

Maar toch: hoe blijf voor je voorspelbaar in een onvoorspelbare markt? Flint: “We zijn onderdeel van VolkerWessels. Dat geeft ons de rust en de zekerheid dat we onze beloftes richting klanten kunnen nakomen. Zelfs in de slechtste tijden hebben we als concern duizenden woningen gebouwd. Dat kon, omdat we voelsprieten hebben in het hele land. Daardoor hebben we altijd leads en projecten. Ook als MorgenWonen zitten we breed in de markt. We hebben meerdere woningtypen en zijn niet afhankelijk van één regio of klantgroep. Die basis is gelegd, nu is het tijd om daarvan te profiteren. Over tien jaar is industriële bouw de norm en zijn wij de bouwstandaard. Dat hoop en verwacht ik.”