Neem met ons op
Heeft u vragen of wilt u meer informatie? Neem dan gerust contact met ons op!
Heeft u vragen of wilt u meer informatie? Neem dan gerust contact met ons op!
Gebiedsontwikkeling is mensenwerk. De toenmalige bestuursvoorzitter van BPD|Bouwfonds Gebiedsontwikkeling, Walter de Boer en wijlen Dik Wessels kenden elkaar goed. De topman van VolkerWessels en bedenker van MorgenWonen had De Boer al eens verteld over zijn fabriek waar kant-en-klare woningen uit rolden. Met die informatie in het achterhoofd, stelde De Boer aan de vier Hoofden Ontwikkeling en Realisatie van BPD een interessante vraag: hoe kon BPD zonder veel meer collega’s jaarlijks 2.000 woningen meer ontwikkelen? BPD had met het BPD Woningfonds immers duidelijke groeiambities. Sander Hofs weet het nog goed. “Onze gezamenlijke conclusie was dat wij meer tijd zouden hebben voor complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen – veelal unieke maatwerkprojecten – als wij ons minder hoefden bezig te houden met het ontwikkelingen van grondgebonden woningen op buitenstedelijke locaties. Zowel fabrieksmatige als conceptmatige woningen vormden hierbij een zeer aantrekkelijk alternatief om meters te maken.”
Dat was 2017. Ze mochten dan aantrekkelijk zijn, dat betekende niet dat BPD meteen massaal woningen uit de fabriek ging afnemen. Hofs: “Wij hadden in het begin onze bedenkingen. Wat is de kwaliteit van de woningen? Willen onze huurders en kopers zo’n woning eigenlijk wel? Wat is de beleving van dit product? Ook de flexibiliteit van MorgenWonen in architectuur of stedenbouw liet nog te wensen over. Extra’s, zoals het toevoegen van een dakkapel of een sprong in de gevel, waren toen niet mogelijk. Bovendien waren de woningen relatief duur. We hadden net de bouw- en vastgoedcrisis gehad waardoor de aannemers in de traditionele bouw echt lage prijzen boden. In vergelijking daarmee was de kostprijs van de woningen uit de fabriek nog te hoog.”
Toen de bouwkosten van beide typen woningen rond 2021 ongeveer op hetzelfde niveau kwamen te liggen, veranderde de zaak. Hofs: “Plotseling werden de fabrieksmatig gebouwde woningen veel interessanter. En niet alleen in prijs. MorgenWonen kon inmiddels ook steeds meer de architectuur, kwaliteit en flexibiliteit bieden die wij voor ogen hadden. Bovendien werden we volledig ontzorgd in het ontwikkelingstraject en kregen we zo meer tijd voor onze maatwerkprojecten. Dat alles maakte het interessant om vaker met MorgenWonen in zee te gaan.”
Inmiddels heeft BPD de woningen uit de fabriek omarmd. De ontwikkelaar heeft met zijn strategieagenda ‘Ambitie26’ als ambitie om in de toekomst tenminste 50% van zijn woningen serie- en fabrieksmatig te laten produceren. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen procesconcepten en productconcepten. Bij de eerste vorm is de woning een volledig gestandaardiseerd ontwikkeld product waardoor het gehele proces op de bouwplaats soepel verloopt. Productconcepten als MorgenWonen worden daarentegen in de fabriek gemaakt en compleet op de bouwplaats afgeleverd. Hofs: “Ik denk dat beide concepten naast elkaar kunnen bestaan. Waar wij voor kiezen is onder meer afhankelijk van de ruimte op de bouwplaats en hoe belangrijk het is om overlast te beperken. In de omgeving van een natuurgebied zullen we eerder voor een productconcept gaan, omdat dit snel geplaatst kan worden met minimale overlast.”
Door de komende jaren meer gebruik te maken van conceptwoningen hoopt BPD zijn eigen ambitie waar te maken en te groeien van 7.000 naar 9.000 betaalbare en duurzame woningen per jaar. Hofs: “Bij elk project maken wij de afweging: leent het project zich voor conceptwoningen en moet de aannemer vooral het werk doen? Of gaat het om maatwerk en is onze inbreng als ontwikkelaar van toegevoegde waarde? We zijn inmiddels in staat om die keuze heel vroeg in de ontwikkeling van een gebied, wijk of buurt te maken. Zelf focussen we ons steeds op waar we goed in zijn: integrale gebiedsontwikkeling en maatschappelijk toegevoegde waarde leveren. Het kan bij maatwerk bijvoorbeeld gaan om een bedrijventerrein dat omgeturnd moet worden tot een woonwijk. Of om een historisch pand waar we appartementen in realiseren. Zodra de locatie zich leent voor conceptwoningen, proberen wij we hier heel duidelijk op aan te sturen richting gemeenten, corporaties en welstand. Als er bijvoorbeeld op een uitbreidingslocatie 400 woningen moeten worden gerealiseerd, nemen wij de gebiedsontwikkeling op ons en maken wij het beeldkwaliteitsplan én het commerciële ontwerp van de woningen. Vervolgens laten we het technisch ontwikkelen van de woningen, via de gescheiden koop-en aannemingsconstructie, over aan een aannemer. Dat gaat prima. Met hetzelfde aantal mensen realiseren we dan veel meer woningen.”
Hofs doet in zijn regio graag zaken met MorgenWonen. “Het is heel prettig om zelf het woningbouwprogramma vast te stellen, op basis daarvan het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan te maken en vervolgens tegen MorgenWonen te zeggen: doe een voorstel wat hierbij mogelijk is. Als dat vervolgens voldoet aan de gestelde criteria, kunnen we snelheid maken. De detaillering van de woningen is bij een conceptwoning al klaar en MorgenWonen neemt ook de aanvraag van de omgevingsvergunning voor zijn rekening. We schakelen vaak heel snel en kunnen de woningen in no-time in de verhuur of verkoop zetten. MorgenWonen weet inmiddels goed wat onze wensen zijn en wij weten wat we van hen kunnen verwachten. Ze bieden woningen die er prima uitzien en aansluiten bij de huidige eisen op het gebied van duurzaamheid. Bovendien is hun product ‘opschaalbaar’. Een aannemer moet niet bleek om de neus worden als wij in één keer 200 woningen willen afnemen. Bij MorgenWonen maak ik me daar geen zorgen over.”
Gezien de bouwopgave waar Nederland voor staat, ziet Hofs voldoende kansen voor bouwen met conceptwoningen. “Als we snelheid en woningaantallen willen maken, zullen we gestandaardiseerd moeten bouwen. Dat betekent wel dat er meer acceptatie van bouwconcepten moet komen in het voortraject. Stedenbouwkundigen en architecten zullen hun beeldkwaliteitsplannen zo moeten maken dat hierin gemakkelijk conceptwoningen toegepast kunnen worden. Als zij te veel maatwerk eisen, zal dat niet gaan. Dat vraagt om een andere mindset van stedenbouwkundigen, gemeenten en andere partners in het voortraject. Als ontwikkelaar zullen wij hen aan de hand moeten nemen en laten zien dat conceptwoningen ook goed kunnen zijn. Bovendien moeten we duidelijk maken dat bepaalde zaken nu eenmaal niet kunnen bij gestandaardiseerde bouw. Het is nu belangrijk dat we snel kwalitatief goede huizen bouwen waar mensen fijn kunnen wonen. Overigens zie ik dat stedenbouwkundigen en ook architecten steeds minder bedenkingen hebben bij conceptwoningen. Als ik hen plaatjes laat zien van conceptwoningen en traditioneel gebouwde woningen en vraag om de concepten eruit te halen, zitten ze er regelmatig naast. Ook gemeenten en corporaties erkennen inmiddels het belang van concepten. Zij kunnen daarmee in korte tijd veel betaalbare woningen van goede kwaliteit realiseren. Precies waar Nederland behoefte aan heeft.”
